旧楼加装电梯，广州正在“加速度”……
发布日期：2021-09-02 16:15 浏览次数：1700
在旧楼加装电梯的问题上，广州做了大量探索工作，积累了不少经验。2016年8月11日，广州市印发了《广州市既有住宅增设电梯办法》(下称《办法》)，并于同年印发《广州市既有住宅增设电梯技术规程》，首次提出各楼层分摊费用的参考比例；2019年，广州印发《加快推进广州市老旧小区住宅加装电梯三年行动方案（2019~2021年）》，提出要研究推广老旧小区住宅成片连片加装电梯工作。截止2021年6月底，广州市累计完成加装电梯规划审批11233台，惠及逾100万居民，全市的审批电梯总数和建成电梯总数居全国各大城市首位。
记者梳理发现，在加装电梯方面，广州已有过多类尝试：从政策上看，荔湾区成立了旧楼加装电梯服务中心着力解决审批难问题；从效率上看，广州市规划和自然资源局不断出“实招硬招”，个案上最快可实现5个工作日内核发建设工程规划许可证，成片连片加装新模式审批效率更是提高数十倍；从管理上看，越秀区在全国率先推出了“电梯托管管家”服务，解决电梯日常管理维护难题；从技术上看，海珠区首创了“不落地电梯”模式，解决商住两用综合体大楼的高层居民用电梯需求…… “最想要装电梯的是高层住户，通常他们也是整个过程中的‘跑腿方’；相对而言，中层住户的意愿没那么强烈，如果家中有老人，或是等待房屋升值转卖的年轻人，就比较倾向于装；但三楼以下住户基本上都没意愿装电梯，其中持反对意见最多的就是一楼，不仅是因为担心采光、通风问题，还会担心噪音、隐私等问题。”一位社区工作人员告诉记者。加装电梯的老旧小区大多建设于20世纪八九十年代，大多数是六层、七层高，有的则是九层高。楼层越多，那么加装电梯过程中的协商成本也更高。为了解决这一问题，2016年，广州出台了《广州市既有住宅增设电梯办法》，同年印发《广州市既有住宅增设电梯技术规程》，率先设置“双三分之二同意比例”，并同时规定资金分摊参考比例，既可以适用加装电梯资金分摊，还适用于维护费用等涉及到资金的分摊。 “但是在实际操作中，这个协商的过程依然是变化的。比如有三楼的住户一开始想加入加装电梯，但是在得知分摊金额之后又提出质疑，这就会导致分摊的金额需要重新分配，也会影响邻里之间的和谐；再比如，有的高层住户担心低层不同意甚至阻挠加装电梯，私下联系签名，不主动向低层业主公布讨论加装电梯方案，自然就会遭到低层的投诉。”该社区工作人员表示，这些也是加装电梯过程中最常见的民事纠纷。 而在电梯建设的过程中，除住户之间，电梯建设方与住户之间、电梯承包方与第三方外包建设方之间，甚至是社区街道与住户之间也均会存在纠纷。对于这些，荔湾区司法局深有感触。 此前，荔湾区司法局在全市率先成立冲口司法所和彩虹司法所旧楼宇加装电梯人民调解工作室，自2018年以来，全区共成功调解超过500栋旧楼加装电梯纠纷。这些纠纷中也不乏会涌现一些新问题。2019年，该局就曾接收一个案例，电梯施工方在施工进行一半后突然提出向业主临时加价，原因是使用了另一个品牌的电梯，单价成本更高。 记者了解，像这种电梯公司“临时加钱”的做法很普遍，这类情况通常是由于居民签协议时没有考虑周到。司法所工作人员告诉记者：“面对这种情况，我们的调解方案也只能是双方各退一步，让业主在原有的基础上多支付电梯15,000元，把电梯建好再交付给居民使用。” 除此之外，记者从业内人士中了解到还有一些市场因素。2020年以来由于原材料钢材持续上涨，电梯价格也不断涨价，部分电梯公司甚至出现资金链断裂的情况，不得不延期施工，导致住户与电梯公司之间也“投诉”不断。记者走访某小区时了解到，目前在该小区内的电梯公司就有十多家，某栋正在加装电梯的住户告诉记者，原本定于今年7月初交付的电梯，目前进度只完成了不到80%，询问施工人员，对方则告诉住户，他们也属于第三方外包公司，对于何时能够完工无法预料。 记者梳理发现，类似的“延期”或“停工”并非个例。一位社区工作人员告诉记者，老旧小区加装电梯作为一个总包工程，涉及的“分包”不仅包括电梯，还有第三方设计公司、钢结构设计制造方以及各类的相关施工方，而承接加装电梯的往往都是一些当地的中小型电梯公司。一旦遇到市场波动的情况，就容易造成压力过大。 在加装电梯提速方面，广州一直未曾停止探索的步伐，其中最有成效的便是在《加快推进广州市老旧小区住宅加装电梯三年行动方案（2019-2021年）》的工作目标中提出的“研究推广老旧小区住宅成片连片加装电梯工作”，推动形成成片连片电梯加装示范效应。 “连片加装”，通俗而言就是由街道将某一个小区全部“打包”，向广州市规划和自然资源局各区分局报备，随后由各区分局牵头，与电梯公司进行“集体商谈、设计、连片加装”。这一模式的优势在于：审批上效率更高，改“一梯一申请”为“集中审批、分层管理”；经济上，由于规模效应，可与设计院、电梯公司合作，从而为业主节省设计、运营或管理费用。 而在在“啃硬骨头”方面，广州市也正在探索新的方法，针对“特殊个案”，由市规划和自然资源局、街道、居委会等多方联动，尝试“化不可能为可能”。 住在海珠区厚德路86号大院的黎叔，终于要迎来他期盼许久的“电梯出行”生活。近日，海珠区首个“成片加装电梯”方案终于审批完成，而第一波享受到这个福利的便是海珠区厚德路86号大院的住户。 所谓“成片连片加装电梯”，即为统一规划，统一申请，统一批复。据了解，广州市规划和自然资源局海珠区分局此前已联合住建、市场监管等部门和各街道成立了老旧小区住宅加装电梯工作领导小组，制定《加快推进海珠区老旧小区住宅加装电梯三年行动方案》，一直助力加装电梯提速。自2016年以来，该区核发加装电梯规划许可证1726宗，年均增速达712%，2020年更是达到了625宗，位列全市第一。此次厚德路86号大院将成片铺设13台电梯。 将原来“一栋一栋”加装电梯变成了“一片一片”加装电梯，从目前来看，“成片加装电梯”无疑是一个快速提效的办法。那适用于该模式的小区要具备哪些条件？是否小区内每一栋楼都可以通过“连片加装”解决电梯问题？记者也就此咨询了广州市规划和自然资源局海珠区分局。 据海珠区分局工作人员介绍，进行“成片加装电梯”的方案实施，需要各方的配合：首先需要街道进行筛选和上报；其次必须要先经过实地调研，梳理用地情况，由专家现场勘测确认是否能够加装和符合加装等一系列方案，包括规划设计、电梯形状、电梯周围景观以及是否周围公共设施需要调整等因素，最终才能确定是否可以纳入到成片规划中。 以厚德路86号大院为例，该社区作为一个老旧单位宿舍楼，记者前去踩点时发现，该小区位于海珠区工业大道上，楼宇与车行道之间均有缓冲区域和绿化带，加装电梯对于道路的影响较小。目前，该小区仅有前场地内一栋建筑完成了电梯加装，另外还有13栋还未加装；“一方面是因为协调不畅或者前期工作投入太大，加上住户年龄普遍较大，缺乏一个牵头人；另一方面则有经济上的考量，大家对于修建电梯的费用还处于观望状态。”海珠区分局工作人员告诉记者：“而成片加装电梯正好可以解决这方面的难题，通过街道和各部门联动，我们给业主们深化电梯加装方案，征询业主意见，同意比例达到《民法典》第278条相关要求后即可进入备案和实施环节，不仅可以减少业主们的前期工作，每一栋还可以为他们节省3万元左右的设计方案费用。” 而在最终的方案中，未来厚德路86号大院将对这批电梯采用两种加装方案；区别于已加装电梯的楼栋采用米白色外墙砖的风格，方案中则计划采用实墙面（水刷石、钢花）和钢玻璃结构两种更为美观、协调的设计。“成片加装不仅便于提速，同时对于小区整体的景观都有美化的作用。”
市民不可完全依赖“政府主导”
但事实上，并非每一个小区、每一栋楼都可以成功被纳入“连片加装”的范围。目前,全市累计完成近77个小区的成片连片规划方案编制，成片联合审查电梯加装近1100台，开工建设近300台，取得了很好成效。“但这些小区大多是基础条件相对较好、且电梯加装率尚且不高的老旧小区。”此外，记者查询有关资料发现，在厚德路86号大院尚未建成的13栋电梯中，也依旧有两栋楼由于涉及用地红线或容易造成遮挡等原因，需要进行个案申报，“那么在这个过程中，街道如何去引导或者疏导，就成为了一个重点”。 “所以加装电梯不是一个纯技术活，它更偏向于是一个协商的结果。”在谈及成片加装的规划过程时，该工作人员感叹：“首先，街道要主动排查；此外，固然我们可以通过连片的形式解决技术层面的难题，但是如何通过前期的指导和协商来解决后期矛盾，也需要街道做好服务。” “成片加装电梯”固然可以高效提速，形成良好的氛围，但是海珠区分局工作人员也坦言，加建电梯过程需要鼓励街道和居民发挥主观能动性：“我们在观察中发现，当业主们主观能动性强时，他们可以通过协商解决楼道、绿化等问题，从筹建到后续的拆改，花基，路面整治电梯，维护等方面都可以发挥主观能动性。”而对于一些特殊情况，则需要通过个案来起到“示范作用”。 以逸民里16号、17号为例，在这里坐落着广州加装电梯历史上的首例“不落地电梯”。作为一个“化不可能为可能”的个案，逸民里16号、17号的加装电梯的成果，既是海珠区分局推进党史学习教育、落实“我为群众办实事”实践活动的亮点项目，更是多方联动的证明。 据记者了解，逸民里是一栋老小区，居住在16号、17号的业主60%以上都是六十岁以上老人。从2016年开始，业主们就有加装电梯的想法，但过程却并不容易：这里的建筑属于较为特殊的商住两用的综合体大楼，共9层，1、2层为滨江街道办事处办公场地，3至9层为住宅，居民上下楼需要先经1至3层的公用楼梯，到3楼平台再转换2个建在天井内的单独楼梯，传统毗邻楼梯加装电梯的方案仅能到达三楼平台。 “当时做了好几次方案都不行，我们了解到这种情况都很失望。原本以为加装电梯是不可能的事情了。想不到他们可以化不可能为可能，让我们也看到了加装电梯的希望！”记者走访逸民里16号、17号时，一位阿婆表示。在市规划和自然资源局的指导下，海珠区分局会同区政府、滨江街道办、海城社区居委会、市市场监督管理局、市特种设备检测研究院、快科电梯公司等多次协商探讨，最终提出了3层以上建造“不落地电梯”的设想，从方案、技术上解决了这个难题。 类似的还有江南大道中后街1、2号的住户，由于特殊原因，1、2号两栋楼无法各自安装电梯满足出行需求，在接到群众的反映后，海珠区分局积极牵头出台方案，设计出满足两栋楼所有单元住户出行需求的方案，送方案上门，解决群众诉求。目前该方案正在征求意见中，“不过这就需要两边业主的共同协调”。作为一名有着18年人民调解调处经验的基层工作者，从2016年开始，许立便开始长期推动指导所在的沙园地区的电梯加装工作。沙园街广重社区在全市推进加装电梯工作中成绩突出，五年来已完成加装59部电梯，覆盖率超过80%，惠及6000多名居民。许立日常会骑着自行车前往广州各个旧小区，观察和学习各区的加装电梯情况。“我一直希望加装电梯的部分前置审批权能够下放到街道一级，因为基层对本街的情况最为熟悉和了解，如果居民申请加装电梯先到街道申请，由街道统筹安排后再向规划部门递交资料，这样开展工作会更加科学有效，使加装电梯工作顺利推进的同时又减少和避免矛盾纠纷的发生。”许立说，如若社区可以充当更多角色，发挥主观能动性，前期的许多矛盾都可以化解在萌芽状态。 在沙园，由街道牵头，许立开启了“加装电梯第一课”的课程，不仅会向业主们做好加装电梯的政策和法律法规的宣传解读，同时对于加装电梯过程中如何沟通、电梯公司的选择、加装方案的建议，以及电梯建好后如何有效管理等，都进行问答咨询。 许立表示，电梯加装是一个普惠的项目，不仅可以对参与到加装电梯中的住户起到便利作用，同时也可以通过优化一楼的绿化带等形式，来惠及未参与到电梯建设当中的低层用户，从而说服其支持电梯加装。 “中高层业主普遍有两个误区，一是认为低层业主一定是反对加装电梯的；二是认为低层业主一定会要求补偿。但事实并不是全都这样。”在许立调研过程中，他了解到中低层业主反映最多的需求，第一是知情权，第二是诚意，“因此，如果住户之间可以改‘背对背沟通’为‘面对面沟通’，就能在最初始的阶段解决大部分的沟通难题”。 许立带着记者走进沙园街广重社区五街北2号1、2、3门，记者看到，由于低层住户们的悉心照料，这三栋楼外已是绿树成荫，一派生机。绕过一条绿色的通道，便是于去年加装好的电梯。据许立介绍，原本这三栋楼门口为一个长方形、约180平方的社区活动室，为了腾出电梯位，解决三十多位老人的出行难题，最终街道办事处经过慎重研究后决定主动配合拆除该活动室。随后，业主们更是自发提出把楼下的地面整平，同时增加了4个种满鲜花的花坛，使得整体环境焕然一新。
“审批权前置，让社区承担更多作用，不仅可以解决高低层的矛盾纠纷，还可以提前发现问题，解决问题。”例如港海社区7街27号案例，该址楼高7层，一梯两户，3楼至7楼共10户参与加装电梯，许立却发现电梯公司推荐业主们选用某品牌的825公斤电梯，“电梯包括450公斤/630公斤/830公斤三种型号，分别可以承载4人/8人/10人，价格自然也不同。从现实角度考虑，选用最大型号的电梯是没有必要的，并且价格更贵，电梯竖井占用小区通道的位置也会更多。”许立说。 类似的还有广重社区六北街二号二门的案例，2018年，该栋电梯施工队私自改变建设方案，从原来的玻璃钢结构电梯改为混凝土结构电梯，从原来三层半接连廊改为为二层半接连廊，遭到一楼和二楼多名业主的强力反对，纠纷许久未能化解，最终，许立接手处理该案例，让双方坐下来多次反复协商，最终才使搁置了半年之久的电梯工程于2019年底完成。 “审批权前置就可以实现精准建梯。”许立说，“精准建梯”除了型号上的“精准”，还包括结构上的“精准”。电梯的类型包括玻璃结构，玻璃钢结构以及混凝土玻璃结构等不同类型，不同材质的电梯其隔热效应以及防腐效果也不同，“比如一些朝南向、光照较强的小区，业主就应该使用混凝土玻璃结构，隔热性会更好，养护起来也更容易。”许立称，不少楼栋可能在建好电梯后发现“麻烦事”更多了，比如在广重社区靠近马路的某一栋，由于其使用的玻璃钢结构，夏天时电梯内温度高达60多度，两年之内碎掉了八块玻璃，“这是不正常的现象。” 不过，令许立感到高兴的是，今年5月1日起，广州已正式开始施行《广州市电梯安全管理办法》，鼓励电梯生产、使用、维护保养等单位采用人工智能、物联网等现代科学技术和管理手段，同时推广托管模式管理加装电梯，建设电梯事务社区治理机制，“这也就意味着将为老社区的电梯维护带来新的解决方法。” 由此可见，加装电梯不是加装一个简单的产品，而是一个复杂的社区治理项目，因此，它更强调社区参与，在硬件和技术形成了的情况下，提升“加梯能力”成为一个重点——这既包括提升居民的协商能力、提升居委会成员的协商能力，也包括提高社会机构的复议能力，提升各部门的配合能力等。这种能力不仅影响着加装电梯的建设过程，更影响着后续的老城区管理。 近年来，随着旧楼加装电梯数量增长迅猛，对于那些已经安装了电梯的社区而言，又面临着新的问题：老社区物业管理通常较为粗放，在电梯安装后，电梯日常维护应由谁负责？管理维护费用如何分配？ 现在不少地区开始实行社区微改造，以聚德花园为例，记者留意到，目前该社区的微改造进行了半年，除重新修整花坛、下水道系统、社区微型健身区之外，部分社区楼道内墙面也涂上了白漆。“但我也希望微改造不能止步于美化功能。老旧社区改造面临的最大瓶颈就是消防问题，我们固然不能用新房子的消防标准来评判老房子，但老房子的消防至少要达到基础要求。” 如何在加装电梯的过程中解决好消防、房屋结构安全等问题，从宏观角度来看，或许正是需要多方联动，才能“一揽子”做好。
文/广州日报·新花城记者 程依伦
图/广州日报·新花城记者 程依伦
视频/广州日报·新花城记者 程依伦
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广州日报·新花城编辑 蔡凌跃
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